住宅購入、増税後の買い時はいつ？タイミングは3つ。
2019年10月から消費増税が始まります。
増税によって負担が増える前に住宅を買う人、増税後のすまい給付金や住宅ローン控除の延長を見込んで増税後に買う人、考えは人それぞれだと思います。
以前記事にも書きましたが、増税の前後でどちらがよいか正解はありません。
増税前に駆け込み的に住宅を購入された方はさておき、増税後に購入を考えている人にとって「買い時」はいつなのでしょうか？
今回は、増税後の住宅購入について「買い時はいつか？」をご紹介します。
- 2020年 東京オリンピック後に不動産価格が下がる！？
- 2022年 生産緑地問題による不動産価格の下落！？
- 2025年 団塊の世代が後期高齢者となり、大量の土地相続が不動産価格を押し下げる！？
- 価格が落ちる物件と落ちない物件がある
2020年 東京オリンピック後に不動産価格が下がる！？
最も近い将来で下落の可能性が高いと言われているのは東京五輪後です。
ではなぜ五輪の後に不動産価格が下落すると言われているのでしょうか？
まず、不動産を売却して譲渡益がでた場合、譲渡益に対して税金がかかります。
この税金を計算するときの税率が、所有後5年以内か5年を超えているかで大きく変わってきます。
5年以内であれば39%、5年を超えていれば20%となり、倍近く税率が違います。
ご存知の通り、住宅やマンションの新設ラッシュは続いており、2014～2015頃に購入された方も大勢います。
つまり、ちょうど5年度の東京五輪前後に売り物件がたくさん出てくると予想されているわけです。
需要に対して供給が過多になり、不動産価格が下がるということです。
他にも、五輪の後はインフラ整備や公共投資がひと段落し、経済成長が鈍化するため不動産価格も下落する、という予測もあります。
2022年 生産緑地問題による不動産価格の下落！？
東京五輪の後も不動産価格下落の可能性が高いタイミングがあります。
首都圏、近畿圏、中部圏の政令指定都市の一部では、「生産緑地」として指定されている区域があります。
生産緑地は指定後30年間にわたって税制面の優遇を受けられますが、農業以外の用途に使ってはいけないという制限があります。
この生産緑地の法案が指定されたのが1992年です。
つまり、その30年後の2022年以降は多くの生産緑地が宅地となる可能性が高いのです。
農業を続けるつもりがない高齢者は宅地の上にマンションやアパートを建設し、大量の宅地が供給されることで不動産価格が下落するのではないかと言われています。
しかし、このままでは多くの生産緑地が宅地に転用されてしまう可能性があるという事で、2017年に法改正が行われました。
税制面での優遇措置をさらに10年延長することが可能というものです。
この法改正により、2022年以降も生産緑地として農地を持ち続け、宅地化しないという農家も増えると予測されます。
しかしながら、農業従事者の高齢化は進んでおり、「2022年以降は農業を続けない」という農家は多いと思われます。
少なからず2022年を起点に宅地が増える見通しであるため、不動産価格の下落が見込まれています。
2025年 団塊の世代が後期高齢者となり、大量の土地相続が不動産価格を押し下げる！？
2025年には団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となり、約5人に1人が後期高齢者になると言われています。
高齢者がそれだけ増えると、相続件数も比例して増えてきます。
しかし、近年は相続した実家に子どもや親族が住むケースは少なく、そのまま売却したり、賃貸に回されるケースが多いのです。
税金面でも相続から3年以内に売却した方が得であるため、2025年頃から多くの物件が出回り、不動産価格の下落が予測されています。
なお、3年以内の売却による税制面の優遇については以下記事をご参照ください。
価格が落ちる物件と落ちない物件がある
2020年以降、不動産価格が下落すると言われるタイミングがいくつかありますが、予測通りに価格を下げる不動産もあれば、逆に価格を維持する不動産もあります。
価格を下げる不動産としては、投資マネーによって実需以上に買われているエリアの不動産でしょう。
このようなエリアでは、投資マネーの流出とともに価格が下落すると思われます。
一方で、学区が良い、治安が良い、周辺の生活環境が充実している、といった理由で過去から人気のエリアなどは価格を維持するでしょう。
以上、不動産の買い時をご紹介させていただきましたが、どれも予測であって100%当たるわけではありません。
あくまでも購入のタイミングを見計らう一つの目安としてお考えください。
また、不動産の相場も重要ですが、ご自身や家族にとって最適なタイミングで住宅購入することが一番重要です。
後悔しない家選びを心がけましょう。
