実家の相続。兄弟で揉めない分割方法は？
前回に引き続き相続の話です。
前回、相続した実家が空き家であれば早めに売却するのがよいとご紹介しました。
しかし、実際には売却する前に相続人同士の話し合いが必要です。
話し合いの結果、売却することもあれば、相続人の誰かが実家に住むなど、複数の相続パターンが発生します。
今回は実家の相続について、兄弟間で揉めずに公平に分割するための情報をご紹介します。
実家の相続は4通り
実家を相続し、兄弟で分割する方法は4通りです。
それぞれにメリットデメリットがありますので、自分の家族にとって最適な分割方法を選択しましょう。
換価分割
一つ目は読んで字の如く、実家を売却して現金に換えた上で分割する方法です。
実家は分割しにくい財産の代表格です。
しかし、現金に換えてしまえば分割もシンプルになります。あとは不公平感がないようにそれぞれの取り分を話し合うだけです。
ただし、デメリットもあります。
思い出のある実家を手放すという点と、すぐに希望通りの価格で売却できるとは限らないという点です。
また、売却で得た利益次第では、譲渡所得税を支払う必要もあります。
とはいえ、実家に今後住むことがないのであれば、最もおすすめの分割方法です。
代償分割
二つ目は代償分割です。初めて聞く方も多いと思います。
相続人の一人が実家を相続し、残りの相続人に対して相続分に相当する金銭（代償金）を支払う方法です。
例えば、兄弟が5,000万円の実家を相続するケースです。
代償分割では、兄が5,000万円の実家を相続し、兄が弟に対して相続分の2,500万円の代償金を支払います。
そして、この2,500万円はどうやって支払うかと言うと、兄の預貯金などから支払うことになります。
しかし、2,500万円を一括で支払えるような家庭は多くありません。
代償分割で実家を相続し、代償金を払う予定のある方は予め貯金しておくなど準備が必要です。
一括で支払いができない場合は分割で将来にわたって払うこともありますが、支払いが滞るなどした場合、兄弟間の揉め事に発展するケースもあります。
代償分割は思い出のある実家を残し、かつ公平に相続できるという点が最大のメリットです。
ただし、代償分割を選択する際には事前に代償金の支払いについて兄弟間で話し合いましょう。
共同名義
三つ目は実家を相続人で共同名義にする方法です。
相続人が兄弟二人であれば、二人で50%ずつの所有割合で登記を行い、共同保有する方法です。
実家を残し、かつ公平に相続できます。
一見、非常に良い分割方法にも思えますが、不動産の相続において最もおすすめできない方法です。
共有名義にした場合、「売却したい」「増改築をしたい」という場合には共同名義の全員の合意が必要となり、話がまとまらないケースが多いです。
共同名義人が子どもたちだけであれば、話はスムーズにまとまるかもしれません。
しかし、相続した子どもが亡くなった場合、子どもの配偶者や孫たちが相続することになります。
つまり、ねずみ算式に名義人が増えていくのです。
こうなると、誰が名義人なのか把握することは難しく、売却や増改築をするために全員の合意を得ることは簡単ではありません。
近年、空き家問題が増加していますが、その背景にはこういった事情も一部影響しています。
現物分割
最後は現物分割です。
実家そのものを物理的に分割する方法です。
しかし、実際には一軒家を物理的に分割することができないため、ほとんど使われることのない相続方法です。
敷地内に2棟の建物があれば、兄弟で1棟ずつ分割できますが、稀なケースでしょう。
実家に子どもが住み続けていると相続税が安くなる
実家の相続方法を考える上で押さえておくべき重要なポイントがあります。
それは被相続人の妻や子どもなど親族が同居しており、今後も住み続ける場合、相続税の評価額を80%減額するという制度です。
特定居住用宅地の特例と言われる制度です。
母が亡くなり、同居していた兄、遠方に住む弟で実家を相続ケースを考えてみましょう。
土地が7,000万円、建物が500万円で合計7,500万円の相続だとします。
まず、相続税には基礎控除があり、3,000万円 + 600万円 × 2人 = 4,200万円が控除されます。
よって、控除し切れない3,300万円分については相続税が発生します。
しかし、特定居住用宅地の特例が適用されると7,000万円の土地評価額が80%減額されて、1,400万円となり、建物500万円と合わせて1,900万円の相続となります。
この場合、換価分割を選んで実家を売却してしまうと相続税が発生しますが、代償分割を選んで兄が住み続ける場合は相続税は発生しません。
相続税という観点からすると代償分割を選択した方が得でしょう。
しかし、その場合は兄が弟に代償金を支払う必要が出てきますので、取り分をどうするか兄弟間でしっかり話し合うことが大事です。
相続に関する話は親兄弟ではしにくいものですが、遅かれ早かれ現実になります。
自分の兄弟に限って揉め事はないと思っている人が大多数だと思いますが、いざ現実になってみたら大揉めなんてこともあり得ます。
兄弟間で事前に話し合いを持ち、相続の意思確認をする、ルールを決めるなどしておくことをおすすめします。
